２級FP
Q 50 :
不動産の投資判断等の手法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
ＮＯＩ利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を図る指標である。
ＤＣＦ法は、対象不動産の保有期間中に生み出される純収益の現在価値の総和と、保有期間満了時点における対象不動産の価格の現在価値を合算して、不動産の収益価格を求める手法である。
ＮＰＶ法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
ＩＲＲ法（内部収益率法）による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
解説
1-× NOI利回り（純利回り）を求めるには、収益不動産における純収益（賃貸収入－諸経費）を、所有地の時価評価を含めた総投資額で割り、100をかける。
本文の説明は表面利回りを指していることに注意。
2-○ DCF法は、保有期間に発生する純収益（家賃等）と復帰価格（将来の転売価格）を、現在価値に割り引いて合計する。
※DCF法とはDiscounted Cash Flow 法の略である。
3-○ 本文の通り。NPV法（正味現在価値法）とは、資産が生み出す将来の収益の現在価値の合計から初期投資額を差し引いて、投資の適否を判定する手法。
4-○ 本文の通り。IRR法（内部収益率法）とは、不動産投資の内部収益率と投資家の期待する収益率（期待収益率）とを比較して投資の適否を判定する手法である。